Budowa domu to nie tylko stworzenie pięknego projektu i zorganizowanie dobrej ekipy budowlanej. To również szereg formalności, jakie właściciel powinien wypełnić, aby dom był postawiony zgodnie z prawem. W niektórych sytuacjach budynek można postawić tylko na zgłoszenie we właściwym urzędzie, np. w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Dotyczy to, poza częścią budynków gospodarczych, również niewielkich domów jednorodzinnych.
Jednakże aktualne przepisy ustawy — Prawo budowlane, stanowią, że budynek powyżej 70 m2 objęty jest obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. W takim przypadku należy przed zorganizowaniem placu budowy wykonać kilka kroków, aby to pozwolenie uzyskać.
Jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę i jak się do tego zabrać? Podpowiadamy poniżej.
Kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?
Podstawową formalnością, jaką trzeba spełnić przed złożeniem wniosku, jest potwierdzenie własności danego gruntu. Należy więc przygotować odpowiedni akt notarialny kupna-sprzedaży lub dziedziczenia działki. Warto pamiętać, że działka powinna mieć spełnione warunki do zabudowy, inaczej mówiąc – dom postawić można jedynie na działce budowlanej.
Poza powierzchnią domu, pozwolenie na budowę jest wymagane w kilku innych sytuacjach. Przed złożeniem wniosku należy sprawdzić, czy posiadana działka budowlana istnieje w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie, to właściciel, zanim wystąpi o pozwolenie na budowę domu, musi złożyć wniosek w gminie o przedstawienie warunków zabudowy.
Kolejne kroki przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę
Formalna zgoda na budowę domu następuje po sprawdzeniu, czy obszar oddziaływania nieruchomości nie wpływa negatywnie na środowisko oraz nie wykracza poza ustalone parametry działki budowlanej. Jeżeli projekt jest zgodny z planami zagospodarowania przestrzennego i nic nie stoi na przeszkodzie, aby zabudować daną działkę, to organ administracyjny wyda zgodę pod warunkiem prawidłowego wypełnienia wniosku i skompletowania wymaganych dokumentów.
W dokumentacji wniosku o pozwolenie na budowę należy dostarczyć wykonane przez geodetę dokładne pomiary terenu zawarte w sporządzonej mapie geodezyjnej. Niezbędne są również dokumenty potwierdzające możliwość podłączenia mediów. Takie zgody uzyskać należy od zakładu energetycznego i zakładu sieci wodno-kanalizacyjnej.
Konieczne jest również dostarczenie zbioru dokumentów dotyczących robót budowlanych, a w tym dokładnego opisu samej zabudowy. Dlatego też nie może na tym etapie zabraknąć projektu domu.
Projekt domu – jedna z kluczowych kwestii przy składaniu wniosku
Projekt domu musi być kompletny i zawierać wszystkie elementy budowy, od charakterystyki energetycznej i położenia instalacji wszystkich mediów, przez konstrukcję budowlaną, do wyglądu architektonicznego. Do projektu konieczne jest dołączenie dokładnego opisu zabudowy. Istotne jest jego wykonanie, bądź zakup już na etapie kompletowania dokumentów, a nie przed samą budową. Nie wolno też zapomnieć o dołączeniu odpowiedniego zaświadczenia o uprawnieniach architekta.
Dokumentacja projektowa musi obejmować projekt architektoniczny, plan zagospodarowania działki budowlanej, a także projekt techniczny. Nie jest, co prawda konieczne, ale zdecydowanie będzie atutem, dołączenie do całości opracowania planu budowy dotyczącego zbrojeń, rzuty prętów oraz specyfikacji połączeń. Im dokładniejszy opis zabudowy, tym łatwiej wydającemu pozwolenie będzie podjąć pozytywną decyzję i mniej będzie kwestii niezrozumiałych.
Kto rozpatruje wniosek i w jakim czasie można spodziewać się decyzji?
Sam wniosek o pozwolenie jest tylko formalnym pismem, które należy przedstawić w urzędzie właściwym terytorialnie dla posiadanej działki budowlanej. Składa się go na uniwersalnym formularzu zgłoszeniowym i dołącza do niego wszystkie wymagane dokumenty. Decyzja wydawana jest przez starostę powiatowego lub prezydenta miasta.
Na rozpatrzenie wniosku organ administracyjny ma czas do 65 dni. W tym czasie można się liczyć z żądaniem dostarczenia dodatkowych dokumentów lub wyjaśnienia niektórych kwestii. Jest to zarazem dobry czas na dokładne zaplanowanie praktycznej strony budowy. Pamiętać też warto, że dokładne i sumienne wypełnienie wniosku z dodaną pełną dokumentacją może spowodować, że zostanie on rozpatrzony pozytywnie w szybszym czasie.
W przypadku odrzucenia wniosku można odwołać się do wyższej instancji, czyli wojewody. Decyzję pierwszej instancji może również zmienić Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Na odwołanie właściciel przyszłego domu ma tylko 14 dni, dlatego warto być czujnym.
Koszty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę
Złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę jest bezpłatne, jeśli dotyczy zabudowy w 100% mieszkalnej. Jeśli właściciel domu ustanawia pełnomocnika, to musi liczyć się z niewielkimi opłatami rzędu kilkunastu – kilkudziesięciu złotych. Opłat również należy się spodziewać przy odbiorze zaświadczenia potwierdzającego prawo do zabudowy w sytuacji, gdy budowa na zgłoszenie zmienia się i występuje konieczność otrzymania pozwolenia na prace budowlane.
Decyzja, w postaci oficjalnego pozwolenia na budowę, zostaje wysłana do wnioskodawcy pocztą. Po jej otrzymaniu należy zgłosić się do urzędu po plan budowy oraz dziennik budowy, który musi być prawidłowo ostemplowany. W tym momencie można również zgłosić rozpoczęcie budowy. Na plac budowy można wpuścić ekipę nie wcześniej niż 7 dni po tym zgłoszeniu. Samo pozwolenie na budowę ważne jest 3 lata, więc właściciel może do budowy przygotować się dokładnie.