Wszystkie sprawy do załatwienia w urzędzie mogą wiązać się z niepewnością oraz nieprzyjemnymi, bo nieprzewidzianymi kłopotami. Szczególnie takie, które załatwić trzeba po raz pierwszy. Więc jeśli jest taka możliwość – warto się przygotować do wizyty w urzędzie. Po to, by poznać zasady, wymagania, które trzeba spełnić oraz wiedzieć, jakie dokumenty należy zebrać. Dlatego pigułka wiedzy na temat wuzetki, czyli decyzji o warunkach zabudowy i zasadach jej wydawania, może ułatwić życie wielu przyszłym inwestorom.
Warunki zabudowy – czym właściwie są?
Warunki zabudowy, a prawidłowo językiem urzędowym: decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to decyzja, która ustala pod względem prawa możliwość wprowadzenia zmian w zabudowie na terenie wyznaczonej działki. Obowiązuje wyłącznie na tych terenach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Dla każdego inwestora jest pierwszą rzeczą, którą należy załatwić przed przystąpieniem do budowy (jest konieczna do otrzymania zgody na budowę). Zasady i wymogi związane z wystąpieniem o taką decyzję sformułowane są w ramach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z roku 2003. Wydawanie decyzji ma na celu precyzować działania planowania przestrzennego. Zwraca uwagę na estetykę krajobrazu oraz zasady urbanistyki.
Kiedy są potrzebne warunki zabudowy?
O warunki zabudowy należy wystąpić, gdy masz w planach zmienić sposób zagospodarowania przestrzeni, która nie jest opisana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jakie działania mogą być rozumiane jako zmiana w sposobie zagospodarowania? W tym przypadku w grę wchodzą wszelkie zmiany budowlane, które wymagają otrzymania zgody na budowę lub zmieniają zagospodarowanie terenu na więcej niż rok.
O wuzetkę należy postarać się też, gdy inwestor chce zmienić sposób użytkowania budynku lub przy planach zbudowania domku, lub budynku rekreacyjnego tylko na podstawie zgłoszenia budowy, zawsze zgodnie z zasadami określonymi w ustawie.
Do jakich czynności na działce niepotrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy?
Ogólnie rzecz biorąc, wszystkich działań i zmian, które nie zostały wymienione w ustawie, można bez przeszkód dokonywać bez konieczności ubiegania się o decyzję o warunki zabudowy. Dla jasności warto wymienić te zmiany w przestrzeni. Będą to te zmiany w przestrzeni, które można określić jako tymczasowe. Muszą więc one trwać maksymalnie do roku.
Ta zasada obowiązuje wyłącznie w przypadkach, niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę. Wuzetka nie będzie też potrzebna przed rozpoczęciem prac remontowych, które nie zmieniają istotnych elementów architektonicznych określonych w decyzji uprzednio (np. elewacji). Muszą być to też działania, które nie wiążą się z koniecznością wcześniejszego przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.
Na jakiej zasadzie podejmowana jest decyzja o wydaniu warunków zabudowy?
Teren, o którym mowa jest we wniosku, musi mieć dostęp do publicznej drogi. Poza tym projekt uzbrojenia musi odpowiadać planom budowlanym, a działka nie może wymagać zgody na zmianę klasyfikacji na cele nierolnicze oraz nieleśne. Ponadto występuje wymóg, który nie dopuszcza możliwości złamania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa – inwestor musi być w stanie zapewnić kontynuację funkcji i parametrów istniejącego przy tej samej drodze publicznej budynku.
Nie jest to jeszcze koniec wymogów. Określonych jest kilka zasad dotyczących tzw. zamierzenia budowlanego. Mają one związek z wymogami lokacji strategicznej oraz stref: kontrolowanej i bezpieczeństwa przy gazociągach i rurociągach. Aby otrzymać tę decyzję, wniosek musi spełnić wszystkie określone warunki. Dodatkowo nie może wchodzić w sprzeczność z żadną inną ustawą obowiązującą na terenie kraju.
Jakie dokumenty są do tego potrzebne?
Wypełniony wniosek należy złożyć do miejscowego urzędu gminy. Razem z nim powinno się złożyć kilka koniecznych załączników, bez których sprawa nie zostanie nawet rozpatrzona. Jakie dokumenty będą potrzebne? Przede wszystkim mapy: zasadnicza oraz ewidencyjna. Oprócz tego: określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu, decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych oraz dokumenty, które potwierdzą dostęp do infrastruktury technicznej. Nie obędzie się również bez potwierdzenia uiszczenia koniecznych opłat.
Jak wygląda proces ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy?
Wniosek należy złożyć w urzędzie gminy, w której leży opisywany we wniosku teren. Wniosek można złożyć, stawiając się w urzędzie, ale też listownie lub elektronicznie za pośrednictwem Profilu Zaufanego. Przygotowanie załączników to właściwie najżmudniejsza część całego procesu ze strony osoby, która taki wniosek składa. Po tym czasie wystarczy tylko czekać na wszelkie informacje. Na samym początku urząd sprawdza, czy wniosek i załączniki są kompletne. Jeśli tak, to urząd zawiadomi wszystkie zainteresowane strony o tym, że rozpoczyna rozpatrywanie wniosku.
Zostanie on mianowicie oceniony pod względem merytorycznym. Jeżeli będzie to konieczne, będzie kontaktował się z innymi urzędami (jeśli omawiane miejsce leży na terenie więcej niż jednej gminy). Cała procedura odnajdzie swój koniec, gdy urzędnicy stwierdzą, że wniosek spełnia wszystkie omawiane wcześniej warunki. Zwieńczeniem całego procesu jest oczywiście wydanie decyzji o warunkach zabudowy z załącznikiem graficznym.
Jak długo czeka się na decyzję w tej sprawie?
Nawet skrócony opis przebiegu tego procesu sprawia wrażenie dość długiego. Generalnie, jednak jeśli wniosek dotyczy wolno stojącego domu, o maksymalnej powierzchni 70 metrów kwadratowych budowanego na terenie działek umieszczonych we wniosku, to czas oczekiwania to 21 dni. Wszystkie inne przypadki muszą pogodzić się z czekaniem nawet do 90 dni. To wszystko przewidywane okresy, które nie uwzględniają żadnych, ewentualnych przeszkód. Przykładowo, jeśli zajdą błędy ze strony składającego wniosek (brak załączników, nieuiszczenie opłaty), otrzymuje on do 14 dni na uzupełnienie. Wtedy automatycznie całkowity czas oczekiwania na decyzję wydłuża się.
Decyzję mogą opóźnić też przeprowadzane konsultacje z innymi urzędami, których trwanie nie jest wliczane w ten podstawowy czas. Przekroczenie maksymalnego terminu skutkuje możliwością ubiegania się przez wnioskodawcę o wypłatę odszkodowania w wysokości 500 złotych za każdy dzień zwłoki. Jest też zła informacja, o której warto wiedzieć. Rzadko, ale czasami zdarza się sytuacja, w której wnioskodawca określa w swoim wniosku teren, dla którego już przygotowywany jest plan zagospodarowania przestrzennego. Wtedy urząd może zawiesić postępowanie nawet na 9 miesięcy.
Należy też pamiętać, że uzyskanie warunków zabudowy to dopiero pierwszy etap załatwiania formalności przed rozpoczęciem budowy. Konieczne będzie zgłoszenie budowy lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co wymaga skompletowania takich dokumentów jak wspomniana wyżej „wuzetka” bądź wypis z miejscowego planu zagospodarowania, ale też kompletny projekt budowlany. Jeśli korzystamy z gotowego projektu domu, ważnym etapem będzie adaptacja projektu do warunków lokalnych.
Jak długo jest ważna decyzja o warunkach zabudowy?
Jeżeli w uzasadnieniu decyzji o wydaniu warunków zabudowy nie określono inaczej, to na obecny stan prawa, taka wuzetka jest ważna bezterminowo. Może ona jednak wygasnąć. Aby tak się stało – inny wnioskodawca musi uzyskać zgodę na budowę na terenie, którego dotyczy decyzja o warunkach zabudowy. Inną sytuacją jest moment uchwalenia planu miejscowego dla tego terenu. Jeżeli te dwa dokumenty się między sobą różnią, to większą moc ma plan miejscowy. Zasada ta nie obowiązuje w przypadkach, gdy zostało już wydane pozwolenie na budowę.
Czy istnieje ścieżka odwoławcza?
Zdarza się oczywiście, że wnioskodawca otrzymuje decyzję negatywną. W takiej sytuacji może on w ciągu 14 dni złożyć odwołanie za pośrednictwem kolegium odwoławczego. Pierwotna decyzja stanie się prawomocna w momencie, w którym nikt nie skorzysta z możliwości złożenia odwołania. Można też zażalić niekorzystne dla siebie postanowienie, które w trakcie rozpatrywania wniosku zostało złożone przez konsultujące urzędy. Na złożenie takiego zażalenia ma się 7 dni.
Czy tylko właściciel może wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy?
Nie, właściwie każdy może wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Jest to często praktykowane przed kupnem działki pod budowę. Trzeba pamiętać jednak, że nawet otrzymanie tej decyzji przez osobę trzecią, nie jest sposobem zdobycia praw do terenu.
Jakie są koszty otrzymania decyzji o warunkach zabudowy?
Osoby, które są właścicielami i/lub użytkownikami określonymi w księdze wieczystej terenu, którego dotyczy wniosek, nie ponoszą opłat. W każdym innym przypadku opłata wynosi 598 zł. Opłata ta powinna zostać uiszczona w momencie składania wniosku na konto urzędu. Potwierdzenie wniesienia opłaty powinno wpłynąć jako załącznik do wniosku w ciągu trzech dni. Opcjonalnym kosztem do poniesienia przy składaniu wniosku jest opłata za pełnomocnictwo. Wynosi ona 17 złotych.